En los siete primeros meses del año se han registrado casi un millar de operaciones, la cifra más alta desde 2015

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La permuta de viviendas está creciendo en los últimos meses en España. Esta alternativa a la compraventa tradicional suma ya 924 operaciones entre enero y julio, según el INE. Es el dato más alto en el acumulado en dicho plazo desde 2015, aunque sigue muy por debajo de los niveles del boom, cuando se registraron casi 7.100 transacciones. 

A grandes rasgos, la permuta de viviendas no es más que un trueque: un intercambio de inmuebles que tienen un valor similar y que dos partes pactan de forma voluntaria. Al igual que cualquier transacción convencional, es necesario firmar ante notario la operación para evitar problemas futuros y pagar impuestos como el ITP o la plusvalía municipal. Además, es importante asegurarse de que la vivienda está libre de cargas y al corriente de todos los pagos antes de tomar la decisión y formalizar la permuta.

Repasamos las claves de esta alternativa que en los últimos meses está creciendo en España:

En qué consiste la permuta de viviendas

La permuta, también conocida como trueque inmobiliario, “consiste en adquirir una vivienda sustituyendo el pago en moneda por una vivienda de similar valor”. Es decir, en el intercambio de una casa por otra.

Una de las dudas más habituales es si este tipo de operación puede hacerse con cualquier vivienda o si ésta debe cumplir una serie de requisitos. Y la respuesta es que no hay limitaciones. El único requisito es que ambas partes lleguen a un acuerdo ya sea porque consideren que las viviendas cuentan con idéntico valor, o que quede pactado el importe que una parte debe pagar a la otra cuando el valor de su vivienda sea inferior”. Dicha diferencia, de hecho, se puede financiar a través de una hipoteca.

El gran escollo de las permutas es que a cada parte le tiene que cuadrar la casa de la otra y esto es muy difícil. Al margen de eso, los bancos no ponen problemas para la financiación. No importa que adquieras la propiedad por una compra, por una permuta, una extinción de condominio… Las condiciones económicas son las mismas y los criterios de admisión, iguales”.

Cómo funciona el proceso

Lo primero de todo es valorar la vivienda que se quiere permutar, ponerla en el mercado “y esperar hasta que aparezca una persona interesada en ella y que, a la vez, ofrezca otra propiedad acorde a lo que busca el otro propietario. Por este contrato, una de las partes se obliga a dar el dominio o propiedad para recibir el dominio o propiedad de otra.

Hay agencias inmobiliarias especializadas en este tipo de operaciones y actualmente que admiten permuta, cada una con sus características y sus precios. Y este es precisamente otro de los puntos más destacados de los trueques inmobiliarios: pueden venir acompañados de una compensación económica en el caso de que existan diferencias de valor entre los inmuebles.

“La valoración de los bienes permutados debe ser equivalente para hablar de una permuta pura. En el caso de que uno de ellos supere en valor al otro, estaríamos ante una permuta mixta y habría que pagar la diferencia en dinero”, señala Montserrat Junyent, asesora jurídica del Consejo General de COAPI de España y del COAPI de Barcelona.

Una vez que las partes han acordado el intercambio y han cerrado las condiciones del mismo mediante la firma de un contrato, el proceso continúa igual que el de una compraventa tradicional. “Se formaliza ante notario y la firma equivale a la entrega de la posesión del bien”, aclara Junyent.

Como explica María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, “la escritura pública tiene un efecto ejecutivo y traditorio. Es decir, es la firma la que produce el traspaso de la propiedad”.

Y lo mismo sucede en materia de impuestos. Como en una operación tradicional, es necesario pagar el Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que establece la comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro. Además, puede afectar a la declaración de la renta.

La portavoz de los notarios detalla que, en una transacción de estas características, al existir dos inmuebles, existen dos bases imponibles, por lo que cada parte debe pagar su correspondiente Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (por el valor de la vivienda que compra) y plusvalía municipal (por la que vende). Cada uno de los permutantes también puede tener una ganancia patrimonial a efectos de IRPF. Como detalla la Agencia Tributaria, "la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes: el valor de mercado del bien o derecho entregado”.

Una alternativa al alza en tiempos de crisis

La permuta de viviendas no es nueva. Existe desde hace muchos años y, aunque no es un modelo muy frecuente (hasta julio se han registrado 924 operaciones, frente a las 271.210 ventas tradicionales), “la realidad es que cada vez que se produce una crisis económica, esta alternativa a la hora de vender un inmueble vive un impulso”, recalca el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Y añade que “la dificultad a la hora de acceder a una vivienda lleva a muchos propietarios a dar este rodeo a la operación típica y recurrir al trueque inmobiliario evitando dos operaciones de venta y facilitando así que la hipoteca a pedir sea la menor posible, e incluso que no sea necesaria". 

Sin embargo, el mercado no prevé que las permutas lleguen a generalizarse. “Se trata de una solución que limita mucho las opciones, y prolonga por mucho tiempo la operación por lo que, en mi opinión, es una fórmula que siempre existirá, pero no veo que vaya a convertirse en una tendencia. La realidad es que resulta muy complicado casar las necesidades de dos compradores y que la operación salga adelante.

Hay un perfil que sí podría protagonizar más operaciones de este tipo en el futuro: el de una persona mayor que no necesita un inmueble de grandes dimensiones, pero sí liquidez.

“La permuta de viviendas irá a más por una cuestión fundamental y es la tendencia hacia la que se dirige la pirámide poblacional en España. Cada vez vamos a ser mayores y vamos a tener necesidad de mejorar nuestra situación en la vejez. Y muchas personas cuyo inmueble estaba adaptado a la familia y que ahora viven en pareja, o incluso solas, pueden optar por esta fórmula de permutar; un mecanismo que les permite acceder a un inmueble más adaptado a su nueva situación y lograr una inyección de liquidez que mejore su condición económica.

Además de las personas mayores, otro perfil frecuente que recurre a este tipo de soluciones es el de personas de mediana edad que ya cuentan con una vivienda, pero que por cualquier motivo (cambio de lugar de residencia, cambio en la estructura familiar, etc.) necesitan otro hogar que se ajuste más a sus necesidades. Se trata de un colectivo que, precisamente, ha impulsado la demanda residencial durante los últimos tiempos, con la pandemia como telón de fondo.  

Consejos prácticos antes de cerrar la operación

Pese a las peculiaridades que presenta este tipo de transacción, los expertos insisten en que no conlleva más riesgos que los que entraña una compraventa estándar. Sin embargo, para que llegue a buen puerto es necesario, entre otras cosas, conocer el valor de cada inmueble y asegurarse de que el que se va a adquirir no tiene cargas y está al corriente del pago de impuestos.

“Lo primero de todo es conocer bien el valor de los inmuebles, tanto el que uno tiene para permutar como el valor del que va a recibir, para lo que los interesados pueden recurrir a tasadoras acreditaras. El objetivo es saber si los valores son similares o si es necesario pactar las cantidades compensatorias por la vivienda que es más cara. También es importante revisar toda la documentación y conviene que todo esté tutelado por profesionales hasta llegar a la notaría, que es donde se materializa el trueque inmobiliario”, detalla el subdirector general de donpiso.

Destacar la importancia de comprobar “la situación de la finca que se va a adquirir realizando distintas consultas en el Registro de la Propiedad: si está a nombre de la persona que nos la permuta, las características de la misma, y las cargas, si las hubiera, que limiten el derecho de uso o de dominio. También conviene comprobar si el vendedor está al corriente de todos los pagos de IBI, de la comunidad, y si la vivienda está en las condiciones anunciadas”.

Y en el caso de dudas, insiste la portavoz del Consejo General del Notariado, lo recomendable es que el ciudadano acuda a su notario de confianza, ya que los notarios prestan asesoramiento imparcial y verifican todos los documentos, lo que garantiza que se ajustan a la legalidad.

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